配偶者居住権は、夫や妻を亡くした配偶者が、住み慣れた自宅にそのまま住み続けられるようにするための権利です。令和2年4月1日から使えるようになった比較的新しい制度で、相続税の世界では「財産のひとつ」として評価され、課税の対象になります。自宅の権利が「住む権利」と「所有する権利」に分かれるため、相続税の計算方法もこれまでとは変わります。この記事では、配偶者居住権の相続税評価のしくみ、二次相続で有利といわれる理由とその限界、そして設定する前に知っておきたいデメリットを、民法と国税庁の資料にもとづいて整理します。
配偶者居住権とは？相続税がかかる権利になったしくみ
まずは、配偶者居住権がどんな権利で、どういうときに成立するのかを押さえます。ここを理解しておくと、後の相続税評価の話がぐっとわかりやすくなります。
亡くなった人の自宅に、無償で住み続けられる権利
配偶者居住権は、民法第1028条に定められた権利です。被相続人の配偶者が、被相続人の財産に属していた建物に相続開始の時に居住していた場合に、その建物の全部について無償で使用および収益をする権利を取得できる、とされています。法務省の解説でも、残された配偶者が「賃料の負担なくその建物に住み続けることができる権利」と説明されています。
これまでは、自宅に住み続けるには自宅そのものを相続する必要がありました。しかし自宅の評価額が高いと、そのぶん預貯金などほかの財産を受け取れず、生活費が足りなくなるという問題がありました。配偶者居住権は、自宅を「住む権利」と「所有する権利」に分け、配偶者が住む権利だけを取得できるようにした制度です。
出典：法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」（配偶者が賃料の負担なく建物に住み続けられる権利／令和2年4月1日施行）
配偶者居住権が認められる3つのパターン
配偶者居住権は自動的に発生するものではありません。民法第1028条第1項では、遺産の分割によって取得するものとされたとき、または遺贈の目的とされたときに取得すると定められており、法務省の解説では、これに家庭裁判所の審判を加えた3つの方法が挙げられています。
なお、対象になるのは「相続開始の時に配偶者が居住していた、被相続人所有の建物」です。配偶者が亡くなった人と同居していなかった別荘や、被相続人が所有していなかった賃貸住宅は対象になりません。
出典：e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」第1028条（遺産の分割・遺贈により配偶者居住権を取得）
存続期間は原則として配偶者の終身
民法第1030条は、配偶者居住権の存続期間は配偶者の終身の間とする、と定めています。ただし、遺産分割の協議や遺言に別段の定めがあるとき、または家庭裁判所が遺産分割の審判で別段の定めをしたときはその定めによるとされており、「10年間」などと期間を区切って設定することもできます。
出典：e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」第1030条（配偶者居住権の存続期間は配偶者の終身の間／別段の定めがあるときはその定めによる）
名前の似た「配偶者短期居住権」は、これとは別の制度です。法務省の解説によると、遺産分割の協議が行われる場合は、協議がまとまるか遺産分割の審判がされるまで住み続けることができ、遺産分割が早期に行われた場合でも被相続人が亡くなってから6か月間は住み続けられます。遺贈を受けた人から消滅の申入れを受けた場合も、その日から6か月間は無償で住み続けられます。あくまで住まいを探すまでの短期の保護で、登記もできない点が、終身にわたる配偶者居住権との大きな違いです。
配偶者居住権は相続税の課税対象になる
配偶者居住権は財産的な価値のある権利なので、相続税の計算では相続財産のひとつとして評価されます。評価の方法は相続税法第23条の2に定められており、国税庁も「配偶者居住権等の評価」として計算方法を公表しています。配偶者居住権を設定したからといって、自宅にかかる相続税がなくなるわけではありません。あくまで、自宅の評価額が配偶者と建物所有者に分けて割り当てられる、という理解が出発点になります。
出典：国税庁「No.4666 配偶者居住権等の評価」（相続税法第23条の2にもとづく配偶者居住権等の評価方法）
配偶者居住権は「住む権利を守る」ことが本来の目的で、税金の制度として作られたものではありません。相続税の話から入ると節税の道具のように見えてしまいますが、まずは「配偶者の住まいと生活資金をどう確保するか」という視点で考えていただくのが大切だと思っています。
配偶者居住権の相続税評価方法｜自宅を4つに分けて計算する
配偶者居住権を設定すると、これまで「建物」と「土地」の2つだった自宅が、相続税の計算上は4つの財産に分かれます。ここが評価のいちばんの特徴です。
建物と土地がそれぞれ2つに分かれる
国税庁の解説によると、配偶者居住権が設定された場合、評価の対象は次の4つになります。配偶者が取得するのが「配偶者居住権」と「敷地利用権」、建物や土地を相続した人（多くは子）が取得するのが「居住建物の所有権」と「土地の所有権」です。
大事なのは、配偶者と建物・土地の所有者の評価額を合計すると、配偶者居住権を設定しなかった場合の自宅の評価額と基本的に同じになるという点です。一次相続の段階で自宅全体の評価が下がるわけではありません。
出典：国税庁「No.4666 配偶者居住権等の評価」（配偶者居住権・居住建物・敷地利用権・居住建物の敷地の4つを評価）
配偶者居住権と敷地利用権の計算式
国税庁が示している算式は次のとおりです。式は複雑に見えますが、考え方は「建物は住む年数のぶんだけ目減りする」「土地は返してもらうまでの時間を割り引く」というものです。
一般的な傾向として、配偶者が若いほど存続年数が長くなり、配偶者居住権の評価額は大きくなります。逆に高齢であるほど存続年数が短く、配偶者居住権の評価額は小さくなります。
出典：国税庁「No.4666 配偶者居住権等の評価」（配偶者居住権等の評価の算式）
計算に使う耐用年数・存続年数・複利現価率の決め方
算式に出てくる3つの数値には、それぞれ決まったルールがあります。
まず耐用年数は、国税庁の解説によると、減価償却資産の耐用年数等に関する省令に定める住宅用の耐用年数を1.5倍したものを用います。経過年数は、居住建物が建築されてから配偶者居住権が設定された時までの年数です。存続年数は、終身の配偶者居住権であれば、配偶者居住権が設定された時の属する年の1月1日現在で公表されている最新の完全生命表にもとづく平均余命によります。年数に端数が出た場合は、国税庁の「配偶者居住権等の評価明細書」の記載要領にあるとおり、6か月以上の端数は1年とし、6か月未満の端数は切り捨てます。
複利現価率は、存続年数に応じた法定利率で計算します。法定利率は3年ごとに見直されるしくみですが、法務省によれば、令和8年4月1日から令和11年3月31日までの第3期においても年3％のまま変動しないこととされました。相続開始の時点でどの法定利率が適用されるかによって評価額も変わるため、計算の際は適用される利率を確認しておく必要があります。
出典：法務省「令和8年4月1日以降の法定利率について」（第3期においても法定利率は3％のまま変動しない／民法第404条第5項）
申告では「配偶者居住権等の評価明細書」を添付する
配偶者居住権を設定した場合、相続税の申告では国税庁が用意している「配偶者居住権等の評価明細書」に計算過程を記載して添付します。建物の構造ごとの耐用年数、経過年数、平均余命、複利現価率を順番に当てはめていく様式になっており、電子申告の場合はPDFに変換して添付します。相続税の申告全体の流れや、自分で申告できるかどうかの判断基準は
-
-
相続税は自分で申告できる？判断基準と税理士に頼むべきケース
相続税の申告は、税理士に依頼しなくても自分で行うことができます。ただし、不動産が複数あったり、配偶者の税額軽減や小規模宅地等の特例を使ったりする場合は、判断ミスが多額の追徴税額につながることもあります ...
で解説しています。
出典：国税庁「B2-7 配偶者居住権等の評価明細書」（配偶者居住権等の評価額を計算するための明細書・申告書に添付）
計算式そのものは、明細書に沿って数字を当てはめていけば埋められるようになっています。ただ、建物の構造の判定や経過年数の数え方、増改築をしている場合の取扱いなど、実務では迷いやすいところがいくつかあります。金額が大きくなりやすい論点なので、設定を決める前に一度確認しておくと安心です。
配偶者居住権が二次相続で有利といわれる理由と、その限界
配偶者居住権が相続税の文脈で語られるとき、必ず出てくるのが「二次相続」の話です。ただ、ここは誤解も多いところなので、根拠を確認しながら整理します。
配偶者の死亡によって配偶者居住権は消滅する
配偶者居住権の存続期間は原則として配偶者の終身ですから、配偶者が亡くなればその権利は消滅します。民法第1036条が準用する第597条第3項は「使用貸借は、借主の死亡によって終了する」と定めており、配偶者居住権も配偶者の死亡で終了します。
ここでポイントになるのは、配偶者居住権は消えてなくなるだけで、次の世代に引き継がれる財産にはならないという点です。国税庁の通達でも、配偶者の死亡などによって配偶者居住権が消滅した場合には、後述する贈与税の取扱い（相続税法基本通達9-13の2）の対象にはならないことが明記されています。結果として、建物を相続していた子は、配偶者の死亡によって制限のない完全な所有権に戻ることになります。
出典：e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」第597条第3項（使用貸借は、借主の死亡によって終了する。民法第1036条が準用）
一次相続では配偶者の税額軽減が使えることが多い
もう一段の背景が、一次相続で使える配偶者の税額軽減です。国税庁の解説によると、配偶者が取得した遺産のうち1億6,000万円または配偶者の法定相続分相当額のいずれか多い金額までは、配偶者に相続税がかからない計算になります。一次相続で配偶者が配偶者居住権を取得しても、この枠に収まっていれば配偶者側の相続税は生じにくく、その配偶者居住権は二次相続の課税対象にならずに消滅する——これが「配偶者居住権は二次相続に有利」といわれる理由です。配偶者の税額軽減のしくみと注意点は
-
-
配偶者は相続税がかからない？軽減特例の要件と二次相続の注意点
「配偶者が相続するなら相続税はかからないと聞いた」「夫婦間の相続は税金ゼロでよい」と思っている方は少なくありません。しかし、これは正確には誤解です。配偶者には相続税法第19条の2「配偶者に対する相続税 ...
でくわしく解説しています。
出典：国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」（1億6千万円または配偶者の法定相続分相当額のいずれか多い金額まで配偶者に相続税はかからない）
「必ず税負担が軽くなる」とは限らない
一方で、設定すれば必ず有利になるというものではありません。前の章で見たとおり、一次相続の段階では自宅全体の評価額が下がるわけではなく、配偶者と子に配分されるだけです。効果が出るかどうかは、配偶者の年齢、自宅の評価額、ほかの財産の内訳、二次相続で見込まれる財産の総額といった家庭ごとの事情によって変わります。そもそも二次相続で相続税がかからない見込みのご家庭では税負担の面での効果はほとんどなく、登記費用や手続きの手間だけが残ることもあります。二次相続まで見据えた考え方の全体像は
-
-
二次相続の相続税対策｜一次相続から考える負担の抑え方
「父の相続のときは、母がほとんど財産を受け取ったので相続税はかからなかった」。そんなご家庭でも、次に母が亡くなる相続では、思いがけず多額の相続税がかかることがあります。これが二次相続で起きやすい負担増 ...
で整理しています。
「配偶者居住権を使えば二次相続の相続税が減る」という説明だけが独り歩きしている場面をよく見かけます。効果があるご家庭も確かにありますが、前提となる財産の内訳や配偶者の年齢によって結論はまったく変わります。設定してしまうと後から自由に戻せない権利なので、数字で確かめてから決めていただきたいところです。
配偶者居住権のデメリット｜設定前に知っておきたい5つの注意点
配偶者居住権には、設定してから「こんなはずではなかった」となりやすい制約があります。税金の損得より先に確認しておきたい点をまとめます。
譲渡できず、売って現金化することができない
民法第1032条第2項は「配偶者居住権は、譲渡することができない」と明記しています。つまり、配偶者居住権を売却して老後資金にあてる、といった使い方はできません。
実務でいちばん影響が大きい制約です。配偶者が高齢者施設に入って自宅に住まなくなっても、配偶者居住権そのものを売ってお金に換えることはできません。自宅を売却して施設の費用にあてる可能性がある場合は、配偶者居住権の設定は慎重に判断する必要があります。
出典：e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」第1032条第2項（配偶者居住権は、譲渡することができない）
建物の使い方に制限があり、消滅請求されることもある
民法第1032条第1項は、配偶者は従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって居住建物の使用および収益をしなければならないと定めています。さらに第3項では、居住建物の所有者の承諾を得なければ、増改築をしたり、第三者に使用させたり収益させたりすることはできないとされており、空いた部屋を人に貸すことも自由にはできません。そして第4項では、配偶者がこれらに違反した場合に、所有者が相当の期間を定めて是正を催告し、その期間内に是正されないときは、所有者は意思表示によって配偶者居住権を消滅させることができると定められています。建物を相続した子との関係が良好でないと、トラブルの火種になりかねない部分です。
出典：e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」第1032条第1項・第3項・第4項（用法遵守義務／増改築・第三者への使用収益には所有者の承諾が必要／違反時は催告のうえ消滅させることができる）
途中で合意解除・放棄をすると贈与税がかかることがある
「やっぱり施設に入るので配偶者居住権はいらない」と、途中で権利を消滅させる場面もあります。ここに税金の落とし穴があります。
国税庁の通達（相続税法基本通達9-13の2）は、配偶者居住権が、配偶者と建物所有者の合意もしくは配偶者による放棄によって消滅した場合、または民法第1032条第4項の規定により消滅した場合において、建物や敷地の所有者が対価を支払わなかったとき、または著しく低い価額の対価を支払ったときは、原則として、その所有者が消滅直前の配偶者居住権等の価額に相当する利益を配偶者から贈与によって取得したものとして取り扱う、としています。
つまり、無償で配偶者居住権を消滅させると、建物や土地を持っている子に贈与税がかかる可能性があります。配偶者の死亡・存続期間の満了・建物の滅失による消滅はこの取扱いの対象外ですが、途中でやめるときは扱いが変わる点に注意が必要です。
出典：国税庁「相続税法基本通達等の一部改正について（法令解釈通達）のあらまし」9-13の2（配偶者居住権が合意等により消滅した場合の贈与税の取扱い）
通常の必要費は配偶者が負担する
民法第1034条第1項は「配偶者は、居住建物の通常の必要費を負担する」と定めています。日常的な修繕費や、建物の維持にかかる費用は配偶者の負担です。所有者ではないのに費用の負担は続くという点は、生活設計を考えるうえで見落とせません。
出典：e-Gov法令検索「民法（明治二十九年法律第八十九号）」第1034条第1項（配偶者は、居住建物の通常の必要費を負担する）
登記をしないと第三者に対抗できない
民法第1031条第1項は、居住建物の所有者は配偶者に対し、配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負うと定めています。法務省も、登記によって配偶者居住権を第三者に主張できるようになるとして、できるだけ早期の登記をすすめています。
登記をしないまま建物が第三者に売られてしまうと、住み続けられなくなるおそれがあります。配偶者居住権を取得すると決めたら、登記までをセットで考えることが必要です。
出典：法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」（登記により配偶者居住権を第三者に主張できる／早期の登記を推奨）
デメリットの中でも、「売れない」「使い方に制限がある」「途中でやめると贈与税の問題が出る」の3つは、設定前に必ずご家族で共有していただきたいところです。配偶者居住権は一度設定すると簡単には戻せません。相続税の損得より先に、この先10年20年の暮らし方に合うかどうかを考えるのが順番だと思います。
小規模宅地等の特例・配偶者の税額軽減との関係と、検討の進め方
配偶者居住権を検討するときは、相続税のほかの特例との関係もあわせて見ておく必要があります。最後に、実務でよく問題になる2つの特例との関係と、検討を進める順番を整理します。
敷地利用権にも小規模宅地等の特例を使える
自宅の土地の評価を大きく下げる小規模宅地等の特例は、配偶者居住権を設定した場合でも使えます。国税庁の解説によると、特定居住用宅地等は330㎡を限度に評価額の80％を減額でき、配偶者が取得する場合には保有継続や居住継続といった取得者ごとの要件はありません。
配偶者居住権が設定されている場合の面積の考え方も示されており、敷地の用に供される宅地等の価額またはその権利の価額が、これらの価額の合計額のうちに占める割合を乗じて得た面積を、特例を適用する宅地等の面積とみなして計算します。配偶者の敷地利用権と子の土地所有権に、価額の割合に応じて限度面積を割り振るイメージです。誰がどの部分に特例を使うかで税額が変わるため、慎重な検討が必要になります。小規模宅地等の特例そのものの要件は
-
-
小規模宅地等の評価減の特例とは？相続税を大きく減らせる制度をわかりやすく解説
相続税では、現金だけでなく土地も評価の対象になります。特に土地は金額が大きくなりやすいため、相続税額に大きく影響することがあります。 そこで重要になるのが、小規模宅地等の評価減の特例です。これは、一定 ...
で解説しています。
配偶者の税額軽減も小規模宅地等の特例も、申告してはじめて使える
見落としやすいのが、これらの特例は申告が前提だという点です。国税庁の解説によると、配偶者の税額軽減を受けるには、税額軽減の明細を記載した相続税の申告書または更正の請求書に、戸籍謄本や遺産分割協議書の写しなど配偶者が取得した財産がわかる書類を添えて提出する必要があります。また、申告期限までに分割されていない財産は税額軽減の対象になりません。この場合は「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出しておき、申告期限から3年以内に分割されれば対象になります。配偶者居住権も遺産分割で取得する以上、期限までに話し合いがまとまるかどうかが、特例を使えるかどうかを左右します。配偶者の税額軽減の要件は
-
-
配偶者の税額軽減とは？相続税がかからない金額の目安をわかりやすく解説
相続税には、配偶者に対する大きな軽減制度があります。それが配偶者の税額軽減です。 この制度を使うと、配偶者が相続した財産について、1億6,000万円まで、または配偶者の法定相続分相当額までであれば、配 ...
にまとめています。
出典：国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」（申告書または更正の請求書の提出が必要／申告期限までに分割されていない財産は対象外／申告期限後3年以内の分割見込書）
検討したいケース・慎重に考えたいケース
ここまでの内容をふまえた一般的な目安が次のとおりです。最終的な判断はご家庭ごとの事情によって変わるため、あくまで検討の出発点としてご覧ください。
進め方としては、まず設定した場合としなかった場合で一次相続と二次相続の相続税を試算して比べ、そのうえで住まいの見通しや家族関係といった税金以外の要素を並べて判断する、という順番が現実的です。遺産分割協議で決める以上、相続人全員の合意が必要になる点も忘れないようにしましょう。
配偶者居住権は、選択肢が増えたという意味では大きな前進です。ただ、使えば必ず得をする制度ではありませんし、いったん設定すると後戻りがしにくい権利でもあります。試算をして数字で比べたうえで、暮らし方に合うかどうかで決めていただくのが、いちばん後悔の少ない選び方だと感じています。
まとめ｜配偶者居住権は相続税の損得より「住まいと暮らし」から考える
配偶者居住権と相続税の関係を、要点で振り返ります。
配偶者居住権は、残された配偶者の住まいを守るために作られた制度です。相続税の面で有利になる場面もありますが、それは制度の副次的な効果であって目的ではありません。設定するかどうかは、一次相続と二次相続の試算に加えて、この先の暮らし方、自宅を売る可能性、家族の合意といった要素を並べて判断することが大切です。
当事務所では、青森市・青森県全域・全国のお客さまに、オンラインで相続税のご相談を承っています。「配偶者居住権を設定したほうがよいのか」「二次相続まで含めるとどちらが有利か」「自宅を将来売る可能性がある場合はどうすべきか」といった段階からで大丈夫です。数字の試算とご家族の事情の両面から、後悔の少ない選び方を一緒に考えますので、お気軽にご相談ください。
-
-
オンライン税務相談のご利用ガイド｜お申し込みから当日の流れまで
当事務所のオンライン税務相談は、全国どこからでも、ご自宅やオフィスからご相談いただけます。 事前にご相談内容や資料を共有いただくことで、当日は一般的な説明だけでなく、お客様の状況に応じた具体的なお話に ...
